Топ-100 Обзор рынка торговой недвижимости Москвы – Экспертно-оценочная компании АО «Бизнес-Фактор»

Анализ рынка торговой недвижимости в г. Москве

Предложение рынка торговой недвижимости

Общие площади (GBA) торговых центров Москвы оцениваются в 11,9 млн. кв. м (рост на 9,2% за год). Арендопригодные площади (GLA) торговых центров Москвы оцениваются в 5,5 млн. кв. м (рост на 3,1% за год).

По оценкам компании Cushman&Wakefield арендопригодная площадь (GLA) составляет 5 100 тыс. кв. м. По оценкам компании Jones Lang LaSalle арендопригодная площадь (GLA) составляет 5 110 тыс. кв. м. По оценкам компании Knight Frank арендопригодная площадь (GLA) составляет 6 170 тыс. кв. м. Среднее значение арендопригодных площадей (GLA) составляет 5 460 тыс. кв. м.

Согласно оценке компании Knight Frank общие площади (GBA) торговых центров составляют 11 900 тыс. кв. м. Отношение GLA/GBA составляет 46%.

По итогам 3 квартала 2017 года были введены новые торговые центры общей площадью 675 тыс. кв. м (арендопригодная площадь 186 тыс. кв. м).

Рисунок 1. Ввод новых торговых центров (тыс. кв. м)

Analiz vvoda novyh torgovyh centrov
Рисунок 2. Объем торговых площадей на тысячу жителей в города России

Obem torgovyh ploshhadej na tysjachu zhitelej v goroda Rossii

Источник: Jones Lang LaSalle

Наиболее насыщенным торговыми площадями среди округов Москвы является Северный административный округ – 591 кв. м на тысячу жителей. Наименее насыщенным торговыми площадями среди округов Москвы является Восточный административный округ – 155 кв. м на тысячу жителей.

Рисунок 3. Насыщенность торговыми площадями по округам Москвы на тысячу жителей

Nasyshhennost' torgovymi ploshhadjami po okrugam Moskvy na tysjachu zhitelej
Спрос на рынке торговой недвижимости Москвы

Отмечаемый ежегодный рост конкуренции в борьбе за посетителей приводит к желанию арендодателей создавать оригинальные концепции.

Очень высока конкуренция между торговыми центрами из первой десятки в сегменте fashion-«якорей» (площадь магазина более 1 000 кв. м) и «мини-якорей» (площадь магазина 500 ‒1 000 кв. м), поэтому конкурентным преимуществом данных объектов становятся альтернативные сегменты операторов, например уникальная развлекательная составляющая (ТРЦ «Авиапарк», ТРЦ «Ривьера», ТРЦ Vegas), разнообразная ресторанная зона (ТРЦ «Афимолл Сити», ТРЦ «Авиапарк», ТРЦ «Мега Теплый Стан»), а также включение в состав fashion-зоны брендов премиального ценового сегмента (например, ТРЦ «Метрополис», ТРЦ «Европейский»), концептуальных fashion-пространств (мультибрендовые магазины дизайнеров, как Trend Island) и т.д.

Рисунок 4. Динамика выхода новых ритейлеров на рынок

Dinamika vyhoda novyh ritejlerov na rynok

Источник: Jones Lang LaSalle

Наибольшая доля вакантных площадей среди округов Москвы в ТиНАО – 13,0%. Наименьшая доля вакантных площадей среди округов Москвы в ВАО – 1,6%.

Рисунок 5. Доля вакантных площадей по округам Москвы

Dolja vakantnyh ploshhadej po okrugam Moskvy
Источник: Jones Lang LaSalle

Доля вакантных (свободных) арендопригодных площадей составила 8,6% (рост 0,1% за год) или 471 тыс. кв. м.

Ставки аренды

Отмечается рост арендных ставок в модернизированных концептуальных торговых объектах. Это приводит к повышению верхней границы диапазона ставок или показателя доли товарооборота, уплачиваемой арендатором.

В зависимости от назначения предлагаемых площадей, ставки в торговых центрах варьируются в широких диапазонах. Условия аренды в торговых центрах Москвы представлены ниже.

Рисунок 6. Условия аренды в торговых центрах Москвы

Uslovija arendy v torgovyh centrah Moskvy

Источник: Knight Frank Research, 2017

Рисунок 7. Максимальные ставки аренды в городах Европы

Maksimal'nye stavki arendy v gorodah Evropy

Ставки капитализации

Отметим уменьшение на -0,3% средний ставки капитализации за год, для торговых центров Москвы, которая составила 10,2%.

Рисунок 8. Ставка капитализации торговой недвижимости Москвы

Stavka kapitalizacii torgovoj nedvizhimosti Moskvy

Тенденции и прогнозы рынка торговой недвижимости

Транспортно-пересадочные узлы, особенно те из них, где запланировано всеобъемлющее освоение прилегающей территории различными объектами недвижимости остаются наиболее перспективными площадками для развития объектов торговой недвижимости в г. Москва.

По планам застройщиков должно быть сдано около 123 тыс. кв. м торговых площадей в IV квартале 2017 г. в г. Москва. Прогнозируется, что показатель доли свободных площадей будет снижаться, несмотря на то, что одна треть планируемого объема приходится на ТРЦ «Видное парк». Девелоперы размораживают проекты благодаря инвестициям банковской отрасли, вызванной снижающейся ключевой ставкой и большим спросом со стороны арендаторов. Данный тенденции позволяют прогнозировать активизацию девелоперского рынка в конце 2018-2019 гг.

Торговые центры. Выводы по рынку

Сложилась устойчивая позитивная динамика спроса, со второй половины 2016 г. Уровень вакантных (свободных) площадей составил 8,6%.

Общая площадь новых торговых центров в Москве за 3 квартала 2017 г. составила 675 тыс. кв. м (арендопригодная площадь 186 тыс. кв. м). Это значительно ниже чем объемы предшествующих нескольких лет, а также ниже изначально запланированных, что вызвано пересмотром девелоперами стратегий развития и переориентацией потенциальных арендаторов с открывающихся объектов на уже существующие.

Москва все еще значительно уступает крупнейшим городам Европы, по степени насыщенности торговыми площадями (в пересчете на количество жителей). Но не следует забывать о весьма неравномерном географическом распределении торговых объектов в Москве. Большее количество строек расположено на периферии города, что говорит о динамике децентрализации.

Невысокие темпы ввода новых площадей и снижение вакантности создают почву для роста арендных ставок в рублевом исчислении. Продолжают расширяться пункты условий договоров аренды в пользу арендатора – выгодные ставки, рублевые расчеты, непродолжительные сроки (от 3 месяцев), рост доли процента от товарооборота. В 2017 году отмечается устойчивый рост арендных ставок в торговых центрах, которые имеют хорошее расположение и были модернизированы.

Отмечается стабильность при инвестиционных рисках для торговых объектов, выраженная в снижении ставки капитализации.

Эксперты оценивают в течение 2-3 лет уход застройщиков от глобальных проектов, а возможность увеличения рынка видят в форматах небольших торговых центров и развитии транспортно-пересадочных узлов. Продуманная концепция и возможностью переделки арендаторами торговых объектов под свои нужны, а также грамотный маркетинг будут являться конкурентными преимуществами. Растущий спрос на качественные торговые помещения и положительная экономическая динамика будут стимулировать банки активнее инвестировать и позволит девелоперам возобновить проекты.

Заказать обратный звонок




X

ПОЛОЖЕНИЕ О ЗАЩИТЕ
ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ВЕБ-САЙТА КОМПАНИИ
АО «Бизнес-Фактор»

Передавая через форму на сайте свои фамилию, имя, отчество, контактный телефон и электронный адрес, лицо тем самым дает согласие АО «Бизнес-Фактор» на обработку своих персональных данных в соответствии с нормами Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ "О персональных данных".

Также обращаясь через форму связи на сайте АО «Бизнес-Фактор», субъект персональных данных дает свое согласие на обработку иных персональных данных (например, о наличии статуса члена органа управления и контроля, исполнительного органа и/или участника хозяйственного общества; аффилированного лица члена органа управления и контроля, исполнительного органа и/или участника хозяйственного общества;

бенефициарного владельца хозяйственного общества или участника хозяйственного общества;

о родственных связях с членами органов управления и контроля, исполнительных органов и/или участниками хозяйственного общества;

о почтовом адресе, о правах на имущество и иных), если только это необходимо для дачи консультации по конкретному вопросу, заданному субъектом персональных данных, если эти данные запрошены сотрудником АО «Бизнес-Фактор» и сообщены субъектом персональных данных по телефону, электронной почте или иным способом.

Обработка персональных данных производится в целях оказания консультационных юридических услуг и рассылки материалов информационного, справочного и рекламного характера, на что субъект персональных данных также дает согласие, обращаясь через форму обратной связи на сайте АО «Бизнес-Фактор». Под обработкой персональных данных в настоящем уведомлении понимается сбор, запись, систематизация накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, передача (в том числе передача третьим лицам), обезличивание, блокирование и удаление персональных данных, включая действия, производимые путем автоматизации.

АО «Бизнес-Фактор» обязуется обращаться с полученными персональными данными в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ "О персональных данных".

Лицо, предоставившее свои персональные данные, в любой момент имеет право письменно отозвать согласие на их обработку любым удобным для себя способом и/или отказаться от получения материалов информационного, справочного и рекламного характера.

Лицо, сообщающее персональные данные, несет ответственность за их принадлежность себе и, как следствие, за достоверность настоящего согласия.