Топ-100 Анализ рынка складской недвижимости – Экспертно-оценочная компания АО «Бизнес-Фактор»

Анализ рынка складской недвижимости в г. Москве

Предложение рынка складской недвижимости

Площадь качественных складов Московского региона за год увеличилась на 4,2% и составляет по разным оценкам 12,4 – 13,2 млн. кв. м, в среднем 12,9 млн. кв. м. Доля складов класса «А» составляет 81% (10,5 млн. кв. м), доля складов класса «B» составляет 19% (2,4 млн. кв. м).

В III квартале 2017 года в Московском регионе было введено 365 тыс. кв. м новых качественных складов.

Применение современных технологий позволяет девелоперам сокращать затраты на строительство и оптимизировать сроки реализации проекта. Если сравнивать склад класса «А», построенный в 2007 г. с аналогом 2017 г., то изменения коснутся как проектирования, так и конструктивных особенностей здания. Современные технологии позволяют не проектировать на бумаге, а делать 3D моделирование, что сокращает сроки внесения изменений в проект. Новые складские комплексы строятся с использованием сэндвич панелей, которые держат тепло в холодное время года и не перегреваются в жару, это позволяет сокращать расходы на коммунальные платежи. Некоторые девелоперы стандартизировали технологию строительства склада, разработав типовой продукт, который можно реализовать за фиксированную стоимость и в максимально короткие сроки.

Крупные девелоперы предпочитают строить под заказчика, а ввод в эксплуатацию невостребованных проектов постоянно переносится на более поздний срок. В 2018 году ожидается увеличение темпа роста предложения. Все больше девелоперов заявляют о начале реализации новых крупных проектов.
Доля вакансии в объеме предложения в III квартале 2017 года находилась в диапазоне от 4% до 13%. Наибольшая доля вакансии была на северном направлении и составила 13%. Наименьшая доля вакансии была на западном направлении и составила 4%.

Крупнейшие объекты класса «А», введённые за 9 месяцев 2017 года:

  • ЛП Клин Логистикс – 56 500 кв. м (2 кв. 2017 г.);
  • ЛП Дмитров (фаза III, блок С) – 45 400 кв. м (1, 3 кв. 2017 г.);
  • Логопарк Север – 2 (блоки 2-4, 4-3) – 35 000 кв. м (2, 3 кв. 2017 г.);
  • Transservis Custom (фаза III) – 22 300 кв. м (2 кв. 2017 г.).

Спрос на рынке складской недвижимости Москвы

По итогам первых трех кварталов 2017 г. в Московском регионе было арендовано и куплено около 840 000 кв. м складских площадей, что на 38% превышает аналогичный показатель 2016 г. В III квартале 2017 г. объем сделок составил 348 тыс. кв. м.

При этом существенный объем спроса был сформирован несколькими крупными сделками:

  • покупкой компанией «Утконос» складского комплекса площадью 68 700 кв. м;
  • сделкой по приобретению компанией Wildberries будущего склада площадью 146 000 кв. м.

Оба комплекса будут реализованы по схеме built-to-suit.

В результате закрытия данных сделок на покупку по итогам трех кварталов пришлось 34% от общего объема сделок, хотя еще кварталом ранее эта пропорция составляла 15% к 85% аренды.
Учитывая, что темпы роста предложения ниже темпов роста спроса, к концу года доля вакантных площадей снизится и появятся предпосылки для роста ставок аренды.

В структуре спроса основная доля по итогам I–III кварталов 2017 г. приходится на сегмент online-торговли. Однако, если посмотреть на динамику распределения сделок за последние 10 лет, то в совокупности наибольшую долю в структуре спроса формируют сегменты розничной торговли и дистрибуции.

Наибольшая доля в спросе по отраслям приходится на ритейл и составляет 47%. Наименьшая доля в спросе по отраслям приходится на логистические и прочие компании и составляет, соответственно, 11% и 6%.

Наибольший доля спроса на складские площади по расположению пришлась на южное и северное направление и составила, соответственно, 35% и 33%. Наименьшая доля спроса на складские площади по расположению пришлась на северо-западное и западное направление и составила, соответственно, 2% и 0%.

Рисунок 1. Крупнейшие сделки за 9 месяцев 2017 года

 

Krupnejshie sdelki za 9 mesjacev 2017 goda
Источник: Jones Lang LaSalle

Доля вакантных складских площадей в III квартале 2017 года составила по разным оценкам от 8,4 до 10% и в среднем составляет 9,2%.
Увеличение доли вакантных площадей привело к сокращению дефицита складских помещений, который наблюдался несколько последних лет.

Рисунок 2. Баланс спроса и предложения качественных складов Московского региона (тыс. кв. м)

Balans sprosa i predlozhenija kachestvennyh skladov Moskovskogo regiona

Арендные ставки

С середины 2015 года все вакантные складские площади в Московском регионе предлагаются в аренду по рублевым ставкам, возврата к долларовым ставкам не предвидится.

Для привлечения арендаторов собственники объектов вынуждены заключать договора аренды на 5–7 лет с возможностью досрочного расторжения по истечении 3–4 лет. Помимо условий по досрочному расторжению договоров девелоперы проявляют гибкость и в отношении других коммерческих условий: это увеличение арендных каникул, рассрочка платежей по договору.

Долларовая арендная ставка для складов класса «А» составляет в среднем 69 долларов за кв. м в год (рост на 7,8% за год). Долларовая арендная ставка для складов класса «В» составляет в среднем 54 долларов за кв. м в год (рост на 11% за год).

Рублевая арендная ставка для складов класса «А» составляет в среднем 3 700 рублей за кв. м в год (снижение на 1,4% за год). Рублевая арендная ставка для складов класса «В» составляет в среднем 3 300 рублей за кв. м в год (рост на 1,3% за год).

Рисунок 3. Заявляемые ставки аренды и распределение свободных площадей класса «А» по направлениям Московского региона

stavki arendy i raspredelenie svobodnyh ploshhadej klassa A
Источник: Knight Frank Research, 2017

Ставки капитализации

Ставка капитализации является одним из индикаторов уровня инвестиционных рисков в рассматриваемом сегменте рынка. Ставка капитализации для складской недвижимости Московского региона по разным оценкам находится в диапазоне от 11,8 до 12,8%, в среднем 12,2% (снижение на 0,6% за год).

Тенденции и прогнозы рынка складской недвижимости Москвы

На фоне низкого объема ввода и сохраняющегося спроса на качественные существующие складские комплексы, ожидается дальнейшее снижение доли вакантных площадей до конца текущего года – до уровня 7%. Однако даже при условии существующей динамики снижения вакансии объем доступных к аренде площадей остается высоким. Помимо уже имеющегося готового предложения девелоперы готовы предлагать реализацию объектов по схеме built-to-suit, что замедляет процесс поглощения уже готовых площадей. Давление со стороны свободных конкурирующих складских объектов снижает потенциал роста ставок как минимум до конца текущего года и в первые несколько месяцев следующего года.

Прогнозируется, что по итогам года предложение увеличится на 590 тыс. кв. м, что в полтора раза ниже показателей 2016 г.
Важно отметить, что многие объекты заполняются арендаторами еще на этапе строительства, что характеризует рынок складской недвижимости как стабильно развивающийся и выгодный для инвестирования.

На фоне низкого объема ввода новых объектов и стабильно высокого спроса ожидается выход на рынок новых крупных объектов. Ряд крупных девелоперов уже анонсировали планы по строительству складских комплексов в Московском регионе в 2018 г. как спекулятивно, так и в формате built-to-suit. Например, компания PNK Group объявила о запуске PNK Парка «Жуковский» и PNK Парка «Новая рига» площадью около 500 тыс. кв. м и 300 тыс. кв. м соответственно. Компания «Ориентир» начала реализацию логистического парка Ориентир «Запад» на Новорижском шоссе площадью около 400 тыс. кв. м. Компания «А Плюс Девелопмент» планирует в 2018 г. развивать свой земельный участок на Симферопольском шоссе. Таким образом суммарный объем ввода в эксплуатацию в 2018 г. превысит показатель 2017 г.

Общий объем сделок к концу 2017 г. составит около 1 млн кв. м или незначительно превысит данный показатель. В связи с тем, что в III квартале 2017 г. два online-ритейлера заключили крупные сделки, основной объем спроса по итогам 2017 г. будет сформирован сегментами розничной и online-торговли.

До конца года средняя запрашиваемая ставка аренды на качественные объекты класса «А» в Московском регионе повышаться не будет, сохранится на уровне 3 700 рублей за кв. м в год. Это связано с тем, что на высококонкурентном рынке Московского региона сохраняется большой объем вакантных площадей.

Выводы по рынку складской недвижимости

В объемах нового строительства качественных складских площадей наметилась тенденция снижения. За три квартала 2017 г. введено 365 тыс. кв. м, что является ниже объемов ввода предшествующих лет. Основная часть нового строительства сконцентрировалась в северном и южном направлениях, в зоне 15-45 км от МКАД.
Из-за большого объема нового строительства последних пяти лет существенно снизился дефицит складских помещений. Это привело к росту доли вакантных (свободных) площадей, достигшей 9,2%. Однако, с средины 2017 г. наметилась тенденция к снижению данного показателя из-за стабильно высокого спроса.

На рынке складов заметно усиление конкуренции. Тем не менее рынок еще не достиг насыщения и баланс спроса и предложения не нарушен. Значительно упала доля спекулятивного строительства, и увеличилась доля строительства под конкретного покупателя/арендатора (build- to-suit).

На текущий момент все новые помещения предлагаются в аренду по рублёвым ставкам:

  • класс «А» – 3 700 руб./кв. м/год (снижение на 1,4% за год) или 69 долл./кв. м/год (рост на 7,8% за год);
  • класс «В» – 3 300 руб./кв. м/год (рост на 1,3% за год) или 54 долл./кв. м/год (рост на 11% за год).

Начавшееся снижение ставок капитализации (12,2%, минус 0,6% процентных пункта за год) относительно прошлых лет свидетельствует о стабилизации инвестиционных рисков.

Несмотря на непростую макроэкономическую ситуацию и возросшую конкуренцию, специалисты по-прежнему отмечают потенциал роста рынка складской недвижимости. Одной из ключевых тенденций рынка уже стало и будет превалировать в будущем строительство по предварительным договорам под конкретного заказчика (build-to-suit).

Заказать обратный звонок




X