Топ-100 Анализ рынка офисной недвижимости Москвы – Экспертно-оценочная компания АО «Бизнес-Фактор»

Анализ рынка офисной недвижимости в г. Москве

Объем совершаемых сделок в III квартале заставляет говорить о начале роста спроса.

В связи с дефицитом офисных блоков (более 10 тыс. м2 в качественных зданиях с удобной̆ локацией̆) отмечается тенденция заключения предварительных договоров аренды крупными компаниями в строящихся объектах: около 30% офисных площадей во введенных в эксплуатацию с начала года бизнес-центрах и планируемых к вводу до конца года уже не предлагается на рынке. Собственники некоторых объектов продолжают переносить сроки ввода в эксплуатацию до подписания предварительных договоров аренды с якорным арендатором.

obem sdelok po kachestvennym ofisam v Moskve
По данным исследований Knight Frank Research, 2017 распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от профиля компании сложилось следующим образом:

  • 18 % – производство;
  • 16 % – В2В или «бизнес для бизнеса»;
  • 14 % – Банки/Финансы/Инвестиции;
  • 12 % – Нефть/Газ/Добыча и Энергетика;
  • 9 % – Фармацевтика;
  • 9 % – Товары для повседневного спроса;
  • 6 % – Технологии/Медиа/Телекоммуникации;
  • 4 % – Недвижимости и строительство;
  • 5 % – нет данных;
  • 7 % – Транспорт и Логистика/Некоммерческие организации.

Также, согласно исследованиям Knight Frank Research, 2017, распределение арендованных и купленных офисных площадей (новая аренда) сложилось следующим образом:

  • 42 % – в районе ТТК;
  • 24 % – внутри Садового кольца;
  • 21 % – между ТТК и МКАД;
  • 11 % – в районе МКАД;
  • 2 % – внутри Бульварного кольца.

Что касается ставок аренды, то можно сказать что после снижения средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы класса А, произошедшее в основном в I квартале 2017 г. и продолжившееся во II квартале, в III квартале произошла коррекция ставок и значение средневзвешенной запрашиваемой ставки на офисы класса А в Москве вернулось на уровень конца 2016 г. и составило 24 173 руб./м2 /год, что всего на 0,4% ниже аналогичного параметра на конец 2016 г.

raspredelenie ob#ema sdelok v zavisimosti ot raspolozhenija ofisnogo zdanija

Следует отметить, что Рост средневзвешенной ставки аренды на офисы класса А в III квартале произошел из-за следующих причин:

  • Уход с рынка ряда недорогих офисных блоков, в частности в ММДЦ «Москва Сити» БЦ «Северная башня».
  • Ввод в эксплуатацию в III квартале новых качественных офисных центров, которые располагаются в наиболее востребованных районах Москвы, например, БЦ «Оазис», который располагается в деловом районе «Павелецкий» и предлагается на рынке по ставке 29 тыс. руб./м2 /год.

Если говорить про офисы класса В, то можно сделать вывод о стабилизации средневзвешенных ставок аренды: уже четыре квартала подряд, начиная с III квартала 2016 г., средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды изменяется в пределах 1%. По итогам III квартала значение составило 13 474 руб./м2 /год, что на 0,7% выше аналогичного значения по итогам 2016 г.

До конца 2017 г. не прогнозируется значительных изменений ставок аренды и в целом они останутся на уровне конца 2016 г.: в офисах класса А – 24 000 руб./м2 /год, а в офисах класса В – 13 500 руб./м2 /год.

Ставки капитализации

Ставка капитализации является одним из индикаторов уровня инвестиционных рисков. Ниже приведены основные данные по ставкам капитализации

stavki kapitalizacii

Прогнозы и тенденции рынка офисной недвижимости Москвы

Прогнозируется рост годового объема нового строительства в 2017 г. по отношению к 2016 г. на 50%, при условии выполнения планов нового строительства.
В случае переноса сроков ввода объектов ММЦД «Москва-Сити» на 2018 г. прирост новых предложений, окажется на 40% ниже прошлогоднего показателя.
В 2018 г. возможно повышение ставок аренды в классе «A» и «В+» при условии повышения спроса и сокращения объема в данном сегменте.
Запланированный ввод офисных центров к концу 2017 г., из-за их переносов, не поможет показать положительную динамику по объемам новых предложений на рынке, который не превысит 250 тыс. м2.

Выводы по рынку офисной недвижимости

В строительной̆ активности последних лет прослеживалась тенденция децентрализации. В результате, на текущий момент в центральных районах наблюдается дефицит качественных новых офисов, а в периферийных районах – напротив, видна избыточность предложения.

Количество новых офисных площадей за 1-3 кв. 2017 – 128 тыс.м2, является самым низким показателем за последние 10 лет. Стоит отметить избыточное предложение в данном сегменте, продлившее тренд на снижение активности в строительстве в 2015-2016 годах. Тенденция по переносу сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов не ослабевает и остается высокой.

С середины 2016 г. обращает на себя внимание тенденция к росту. Ликвидные инвестиционные активы наращиваются крупными компаниями, растет количество сделок относительно прошлого года. В желании удержать арендаторов, собственники предлагают различные опции и более выгодные коммерческие условия, что способствует росту спроса.

После падения прошлых лет, с середины 2016 г. средние значения арендных ставок стабилизировались в долларах и снизились в рублях, отражая динамику курсов валют:

  • в классе «A» – 27.0 тыс. руб./м2/год (-8.4% за год) или 457 $ /м2/год (+0.2% за год); в классе «B» – 14.0 тыс. руб./м2/год (-1.1% за год) или 236 $ /м2/год (+8.1% за год).
  • свидетельством о постепенном снижении уровня инвестиционных рисков является незначительное снижение ставок капитализации (до текущего значения – 10.0%).

Прогнозируя тенденцию рынка офисной недвижимости, отметим:

  • стабилизацию и потенциал для роста (восстановление баланса спроса и предложения, рост объемов инвестиций);
  • перепроизводство в предшествующие годы и, как следствие, текущее снижение строительной активности.

Постепенный̆ рост арендных ставок будет стимулировать снижение предложения в последующие годы.

Заказать обратный звонок




X

ПОЛОЖЕНИЕ О ЗАЩИТЕ
ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ВЕБ-САЙТА КОМПАНИИ
АО «Бизнес-Фактор»

Передавая через форму на сайте свои фамилию, имя, отчество, контактный телефон и электронный адрес, лицо тем самым дает согласие АО «Бизнес-Фактор» на обработку своих персональных данных в соответствии с нормами Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ "О персональных данных".

Также обращаясь через форму связи на сайте АО «Бизнес-Фактор», субъект персональных данных дает свое согласие на обработку иных персональных данных (например, о наличии статуса члена органа управления и контроля, исполнительного органа и/или участника хозяйственного общества; аффилированного лица члена органа управления и контроля, исполнительного органа и/или участника хозяйственного общества;

бенефициарного владельца хозяйственного общества или участника хозяйственного общества;

о родственных связях с членами органов управления и контроля, исполнительных органов и/или участниками хозяйственного общества;

о почтовом адресе, о правах на имущество и иных), если только это необходимо для дачи консультации по конкретному вопросу, заданному субъектом персональных данных, если эти данные запрошены сотрудником АО «Бизнес-Фактор» и сообщены субъектом персональных данных по телефону, электронной почте или иным способом.

Обработка персональных данных производится в целях оказания консультационных юридических услуг и рассылки материалов информационного, справочного и рекламного характера, на что субъект персональных данных также дает согласие, обращаясь через форму обратной связи на сайте АО «Бизнес-Фактор». Под обработкой персональных данных в настоящем уведомлении понимается сбор, запись, систематизация накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, передача (в том числе передача третьим лицам), обезличивание, блокирование и удаление персональных данных, включая действия, производимые путем автоматизации.

АО «Бизнес-Фактор» обязуется обращаться с полученными персональными данными в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ "О персональных данных".

Лицо, предоставившее свои персональные данные, в любой момент имеет право письменно отозвать согласие на их обработку любым удобным для себя способом и/или отказаться от получения материалов информационного, справочного и рекламного характера.

Лицо, сообщающее персональные данные, несет ответственность за их принадлежность себе и, как следствие, за достоверность настоящего согласия.