Топ-100 Анализ рынка машиномест в Москве – Экспертно-оценочная компания АО «Бизнес-Фактор»

Анализ рынка машиномест в Москве

В данный момент почти все жилые комплексы строятся вместе с наземными и подземными паркингами. Однако, далеко не всегда количество машиномест отвечает нормативам. К тому же цены зачастую не соответствуют возможностям покупателей, из-за чего многие паркинги пустуют, а прилегающая территория заставлена машинами жильцов. В анализе рынка было рассмотрено как обстоит ситуация с парковками в новых проектах, цены на машиноместа и ситуация с нераспроданными парковками.

В конце 2015 года в Москве изменились нормативы по количеству парковочных мест. Если раньше коэффициент зависел от класса жилья: 0,7 машиномест на квартиру в комфорт-классе, 1,5 – в бизнес-классе и 2 в элитном сегменте, то теперь система расчета стала сложнее. В качестве базовой единицы принято одно машиноместо на 80 кв. м общей площади дома, но к нему применяются уточняющие коэффициенты. Например, для ЦАО коэффициент составляет 0,7.

Помимо этого, расчетный коэффициент зависит от обеспеченности общественным транспортом. Например, если в 250 метрах от новостройки расположена остановка наземного транспорта, можно строить на 15% машиномест меньше, чем положено по нормативу. При расположении не далее 500 метров от станции метро, МЦК или электрички, количество машиномест может быть снижено сразу на 30%. Коэффициент 1 действует, если в ближайшем расположении отсутствует общественный транспорт.

В связи с этим возникла интересная ситуация: если раньше действовало правило «чем выше класс, тем больше машиномест», то сейчас зачастую все наоборот. Таким образом, самое дорогое жилье строится в центре города, где по умолчанию коэффициент ниже, а из-за высокой концентрации станций метро он может уменьшиться еще сильнее. Например, для проекта площадью 30 000 кв. м в ЦАО норматив по парковкам может быть 184 машиноместа, а для такого же по площади ЖК где-нибудь в Новой Москве – 375 машиномест.

Из-за того, что проекты утверждаются порой задолго до начала строительства, многие из них создавались еще по старым нормам. В результате даже в достаточно новых жилых комплексах количество машиномест не отвечает последним нормативам. Так, среди проектов, вышедших на рынок в 2016 году, только 15% соответствуют сегодняшним нормативам по парковкам.

Предложение

По данным компании «Бест-Новострой», сейчас в «старой» Москве из 513 корпусов с квартирами подземный паркинг предусмотрен в 303, еще в 24 корпусах – наземные парковки, а в остальных ЖК паркинги не продаются. При этом, зачастую продажи машиномест начинаются ближе к завершению строительства проекта.

В массовом сегменте на первичном рынке «старой» Москвы 11,9% квартир в принципе не обеспечены наземными или подземными паркингами. Больше всего таких квартир сосредоточено в ЖК «Некрасовка». Без парковок строятся ЖК «Мичурино-Запад», ЖК «Дом на Профсоюзной», ЖК «Горизонт» и ЖК «Ярцевская 24». В данных проектах возможна только стихийная парковка рядом с домом.

По данным агентства «Бон Тон», в 40% новостроек парковочными местами обеспечено менее половины квартир, в 53% наблюдается обратная ситуация, лишь в 7% проектов коэффициент обеспеченности машиноместами составляет один к одному и более.

Цены на парковку остаются высокими. Средняя стоимость машиноместа в подземном паркинге составляет 1 300 000 – 1 500 000 рублей, а в наземных многоуровневых парковках – 500 000 – 600 000 рублей. Стоимость места в подземном паркинге может варьироваться от 350 000 рублей (для столичных территорий за МКАД и паркингов, где продажи открылись недавно) до 7 000 000 рублей (клубный дом Bunin). В среднем в монолитных домах в Москве парковки предлагаются по цене 1 300 000 – 3 000 000 рублей. В ближнем поясе Подмосковья стоит ориентироваться на сумму от 500 000 – 700 000 рублей. В более дорогом сегменте жилья внутри ТТК, стоимость места в паркинге составляет от 800 000 до 6 000 000 рублей.

При этом, принято считать, что себестоимость строительства машиноместа в подземном паркинге в Москве составляет 800 000 рублей.

Стоит отметить, что цены могут варьироваться даже в рамках одного жилого комплекса. Цена зависит от ряда факторов: площади самого машино-места, его расположения, этажа, наличия помех при парковке в виде угловых, малоудобных заездов или опорных колонн. Самыми дорогими являются машиноместа, которые ближе всего расположены к лифтам, а самыми дешевыми – машиноместа в наземных паркингах на самых высоких этажах.

Минимальная цена паркинга в «старой» Москве зафиксирована в ЖК «Варшавское шоссе 141». В данном ЖК стоимость машиноместа в отдельно стоящем наземном паркинге, начинается с 275 000 рублей (расположены на последнем (девятом) этаже), а по мере уменьшения этажа цены увеличиваются – на нижних уровнях почти втрое. Наиболее доступный подземный паркинг предлагается в ЖК «Царицыно-2» – от 570 000 рублей за машиноместо.

В Новой Москве цены ожидаемо ниже. ЖК «Новое Бутово» можно приобрести машиноместа стоимостью от 258 000 рублей.

Спрос

Малый спрос на машиноместа, особенно в массовом сегменте является одной из проблем рынка. При этом власти ужесточают требования по наличию мест в паркинге, но спрос на них гораздо меньше, чем на квартиры. Поэтому реализовать заложенный в проекте объем машиномест очень сложно, часто бывает, что все квартиры уже распроданы, а парковочные места – нет. Если к моменту ввода корпуса в эксплуатацию продано хотя бы 35-50% парковок, это уже хорошо. Даже если покупатель готов приобрести дополнительное помещение к квартире, чаще всего они выбирают кладовку – в 78-79% случаев, а на машиноместа приходится лишь 21-22% покупок.

Однако, зачастую люди не отказываются от покупки машиноместа в принципе, но откладывают этот вопрос на потом. Многие покупатели стараются вложить максимум средств в приобретение квадратных метров и сделать выбор, например, в пользу небольшой двухкомнатной квартиры, чем покупать однокомнатную квартиру, но зато с парковкой. – Как показывает практика, люди к этому вопросу возвращаются позже, когда уже все вопросы с взаиморасчетами за жилье урегулированы, можно обратить внимание на другие вопросы.

Как правило, люди приобретают машиноместа уже после завершения ремонта в своих новых квартирах. Например, последний корпус проекта бизнес-класса в Балашихе ЖК «Акварели» был сдан в 2015 году, и только к 2017 году подземный паркинг был практически полностью распродан.

В жилых комплексах ГК «А101» люди более активно покупают машиноместа в подземных паркингах: практически пропорционально проданному объему квартир в доме. Спрос на наземный паркинг повышается ближе к срокам заселения. Около 40% машиномест в наземном паркинге продается уже после заселения квартир.

В дорогих сегментах наблюдается обратная ситуация. Если паркинг жилого комплекса предусматривает по одной личной автостоянке на квартиру, то к завершению строительства могут остаться нераспроданными не более 10% машиномест. И в течение года они также находят своего покупателя, поэтому никаких специальных мер девелоперы высоких сегментов жилья не предпринимают. Более того, соотношение парковок и квартир очень часто меньше одного к одному, поэтому в некоторых дорогостоящих ЖК возникает дефицит машиномест еще до завершения их строительства.

Чтобы стимулировать продажу парковочных мест в проектах массовых сегментов, девелоперы нередко формируют пакетные предложения (квартира+парковка) со скидкой, которые помогают реализовать излишек. Застройщики готовы предлагать очень весомые скидки – до 20%, только чтобы найти покупателя на парковочное место. Некоторые застройщики проводят такие акции, как «Купи квартиру – получи машиноместо в подарок».

Арендные ставки

Девелоперы нередко принимают решение о сдаче нераспроданных парковок в аренду, арендная ставка может составлять 4 000 – 15 000 рублей в месяц в зависимости от объекта и локации. В Новой Москве арендная ставка составляет 4 000 – 6 000 рублей в месяц. В домах бизнес-класса арендная ставка находится в диапазоне от 15 000 до 20 000 руб. в месяц.

Однако, к такому способу прибегают только застройщики, у которых на объекте остается дочерняя управляющая компания. Так, компания «Сити XXI век» предлагала в аренду машиноместа (арендная ставка 5 000 рублей в месяц), а после окончания периода аренды место предлагалось купить со скидкой 10-15%.

Застройщики без собственных управляющих компаний редко прибегают к такой практике. Для девелопера это оборачивается дополнительными затратами по эксплуатации паркингов, обслуживанию, выстраиванию отношений с арендаторами. Поэтому зачастую наземные и подземные паркинги после заселения жилого комплекса стоят полупустые.

Тенденции и прогнозы

В целом эксперты отмечают перспективы паркингов в новых проектах, поскольку ситуация с машиноместами на городских территориях не улучшается, к тому же расширяется зона платной парковки. Росту спроса на парковочные места могут поспособствовать недавние изменения в законодательстве, согласно которым они признаны объектами недвижимости. Благодаря этому появилась возможность получить ипотеку на машиноместо.

Доля ипотечных сделок по приобретению отдельно машиномест составляет не более 5% от общего количества сделок. Ипотеку машиномест предоставляют банки «Возрождение» и «Абсолют», процентная станка варьируется в районе 13%, что ниже, чем ставки по потребительским кредитам.

Если банки начнут более охотно выдавать ипотеку на машиноместа, спрос на них может увеличиться. Но все же основным стимулом спроса на парковочные места, может стать снижение цен. В настоящий момент в большинстве проектов стоимость машиномест остается слишком высокой для покупателей.

Выводы по рынку машиномест

В Москве из 513 корпусов с квартирами подземный паркинг предусмотрен в 303, еще в 24 корпусах – наземные парковки, а в остальных ЖК паркинги не продаются. В массовом сегменте на первичном рынке Москвы 11,9% квартир в принципе не обеспечены наземными или подземными паркингами.

Средняя стоимость машиноместа в подземном паркинге составляет 1 300 000 – 1 500 000 рублей, а в наземных многоуровневых парковках – 500 000 – 600 000 рублей. Стоимость места в подземном паркинге может варьироваться от 350 000 рублей до 7 000 000 рублей.

Спрос на наземный паркинг в массовом секторе повышается ближе к срокам заселения. Около 40% машиномест в наземном паркинге продается уже после заселения квартир. В дорогих сегментах наблюдается обратная ситуация. Если паркинг жилого комплекса предусматривает по одной личной автостоянке на квартиру, то к завершению строительства могут остаться нераспроданными не более 10% машиномест.

Девелоперы нередко принимают решение о сдаче нераспроданных парковок в аренду, арендная ставка может составлять 4 000 – 15 000 рублей в месяц в зависимости от объекта и локации. В Новой Москве арендная ставка составляет 4 000 – 6 000 рублей в месяц. В домах бизнес-класса арендная ставка находится в диапазоне от 15 000 до 20 000 руб. в месяц.

Росту спроса на парковочные места могут поспособствовать недавние изменения в законодательстве, согласно которым они признаны объектами недвижимости. Благодаря этому появилась возможность получить ипотеку на машиноместо.

Заказать обратный звонок




X